太古地产发布2023年年报，预计2027年内地项目规模将至约283.5万方
上周四（3月14日），太古地产（以下简称「太古」）发布2023年年报。
尽管在过去的一段时间里，太古在内地市场的布局被资本认为是「保守」和「慢热」，但最近两年其速度已明显加快，显示出其在内地的长期布局信心。
2023年，太古在多个领域都取得了关键成就，特别是在现金流管理和资产组合优化方面，管理层在艰难时刻懂得收窄业务战线并及时放手非核心资产，「有舍才有得」的战略也为品牌在市场赢下更多生存空间。
在2020-2023这「非常规」的4年里，太古的发展路径，无疑是我们观察行业形势的最好的窗口。
千亿计划正在稳步落地
内地项目规模将至约283.5万方
与2022年年报保持了连贯性，在2023年年报的开篇，太古地产再次将「千亿投资计划」的进度条进行了公示：
*2023年年报中关于千亿投资的分拆说明，兑现投资额占比接近60%
而到了2023年期末，这三个板块的投资规模分别变化为370亿港币（太古地产重仓上海浦东的两大发展项目是该年最重磅的行业动态之一）、110亿港币和100亿港币。
这一数据非常鲜明地表达了太古地产对于内地市场投资的积极性。
不过，在对内地投资的500亿中，到2023年已有370亿兑现投放，那么，后续的130亿还将如何在不同的项目身上分配呢？例如，已确定的三里屯太古里北区拓展项目和广州聚龙湾项目，以及更多类似深圳等地的意向项目等。
细数起来，在广袤的内地市场里，500亿似乎不够用。太古地产会否追加投资，成为下一个阶段令人充满畅想的话题。
当然，千亿投资计划也将太古地产在内地的资产管理规模带上一个全新「量级」。
我们将年报中的「中国内地物业组合」、「中国内地已落成物业组合应占楼面面积」、以及「中国内地已落成零售物业组合」三个数据进行了对比👇🏻
*太古地产在内地投资的所有项目的总建筑面积，在此我们笼统取用为「太古地产内地项目规模」，具体为30,514,604平方英尺，约合283.5万方
*按照太古地产在每个项目中持有的权益，这是应占楼面面积。预计到2027年，太古地产在内地的零售物业项目数量将从6个增至10个，权益应占的GFA也将从约88万方增至约168万方
与此同时我们还发现，关注度极高的三亚太古里（案名待确定）规划使用面积高达20.7万方，或将成为截至目前最大体量的「太古里」项目；而上海前滩和洋泾综合体开发项目规划组合使用面积分别为27.7万方和38.8万方（包含太古地产在中国内地打造的首个高端住宅产品），期待值更是拉满。
很明显，在提速明显的内地市场拓展节奏中，太古地产正在进一步扩大并加强「太古里」和「太古汇」的品牌优势，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为发展重点。
2022年2月，太古地产宣布完成对成都远洋太古里项目剩余50%权益的收购，正式100%权益持有成都太古里项目；
2022年3月，太古地产宣布在西安碑林区小雁塔片区发展西安太古里项目；
2022年9月，太古与珠实集团合作在广州荔湾区芳村打造的珠江太古聚龙湾举行签约暨动工活动，打造全国首个「太古里+太古汇」；
2023年9月，太古成功投标并签订股权转让协议，分别向上海陆家嘴集团及上海前滩国际商务区投资集团收购上海洋泾综合发展项目及上海前滩综合发展项目各40%权益，用以发展大型综合项目，业态包括零售、办公楼和住宅；
2022年10月，太古以「轻资产输出」方式参与三亚海棠湾云戒岛（三亚国际免税城二期）焕新升级，并以「重资产合作」方式合作开发三亚太古里（三亚国际免税城三期项目）。
*在接下来的几年时间里，北京颐堤港二期、三亚太古里、上海前滩21号地块、西安太古里以及上海洋泾综合体项目将会密集入市
2022年7月，太古取得香港鰂魚涌华厦工业大厦的全数权益，连同毗鄰全資拥有的仁孚工业大厦，两幅用地拟重建做办公楼及商业用途。 2023年10月，太古旗下持有百分之五十权益的合资公司取得鰂魚涌英皇道983-987A号及濱海街16-94号用地的全部拥有权，用地拟重建做住宅及零售用途。
2021年至今，千亿投资从官宣到稳步兑现，两年多的时间里，太古地产重磅消息频出、在内地的拓展步伐明显提速，随之而来的规模化管理运营难度和人才储备量等问题，将是考验这位「塔尖玩家」的新课题。
不过，我们也了解到，上述很多项目虽然是在近两年官宣的，但不少项目都是多年前就开始酝酿了，而这些项目恰好都在2022-2023这个阶段进入到可以外宣的阶段——
意即，2023年的「动态频繁」，实则代表太古地产在更早前的时候就陆续布局，即使是疫情期间也不曾动摇，这一点确实尤为令人敬佩。
作为「太古粉」，我们毫不掩饰对太古地产接下来的表现充满期待，同时，更希望其能够在资产管理面积规模化与物业空间内容定制化之间，走出一条不冲突的新路径来。
比做业绩更重要的事，是解除「业绩焦虑」。 在2017年至2020年间，太古公布总营收分别为185.6亿港元、147.2亿港元、142.2亿港元、133.1亿港元，分别同比下跌20.7%、3.38%和6.43%，接连遇冷。 面临困境，太古采取了多种措施，包括项目转让、商户结构调整、降低租金以支持商户、压缩成本以及收缩拿地等，体现了「临危不乱」的沉着。
我们选取了2020-2023年这个特殊的时间段，从历年的业绩年报中提炼了与零售物业、消费业态相关的数据，发现其穿越周期的稳定性与业绩回暖的效率都实属业界翘楚。
*图中数据来源2020年-2023年年报业绩，仅供参考，数据取按年报中撇除租金资源及人民币价值变动影响的最终数据为准，因此图中租金收益数据的直观同比变化，不代表实际涨幅程度。
*图中数据来源太古官网「投资者分析」板块报告，仅供参考
后记：爱之深、责之切
之前曾有跟朋友聊到关于太古地产的「超级稳健」与「从未失手」，TA说，「小体量的精耕细作还好说，规模一旦上去，很多优质的运营细节就很容易失守，那才是真正考验企业管理水平的时候。」
这大概也是市场对于下一个阶段的太古地产最大的关切：强者愈强，只有不断打破旧的天花板、持续创造新的天花板，或许才是我们对于太古的终极认知。
还有个彩蛋
2023年12月，太古在最新公布的道琼斯可持续发展世界指数地产管理及发展业界(Dow Jones Sustainability Index - Real Estate Management and Development industry)中，跃升至全球第二位，更是香港唯一一家获纳入指数的地产管理及发展企业。
道琼斯可持续发展世界指数对全球业内超过260家企业进行评估，太古地产于「环境范畴」(Environmental Dimension) 的分数高踞全球第一位，在「管治及经济范畴」(Governance & Economic Dimension) 的分数位列第五位。【查看链接】
待太古地产《2023可持续发展报告》正式发布，我们将推出相关的专题报道，有兴趣的朋友可以保持关注。